정부, 주택 공동소유 방식 검토

정부가 가계대출 부담을 완화하기 위해 ‘지분형 주택금융’ 도입을 검토하고 있다. 김병한 금융위원장은 최근 열린 월례 간담회에서 “주택 가격 상승과 대출 규제 강화로 인해 현금이 부족한 가구의 내 집 마련이 어려워지고 있다”며, “대출 중심의 부동산 정책에서 벗어나 새로운 대안을 모색해야 한다”고 밝혔다.

지분형 주택금융은 정부와 개인이 공동으로 주택을 매입하고, 지분만큼 소유권을 나누는 방식이다. 주택을 매각할 때 발생하는 시세차익도 보유 지분에 따라 배분된다. 정책금융기관인 주택금융공사가 지분투자자로 참여하는 방안이 유력하게 검토되고 있다.

주택 구매 부담 완화 vs. 부동산 시장 영향

이 방식이 도입되면 주택 구매자의 초기 자금 부담이 줄어든다. 개인이 선택한 지분만큼만 투자하면 되므로, 전·월세보다도 낮은 비용으로 내 집 마련이 가능하다. 실질적으로는 정부에 대출금리보다 낮은 비용으로 ‘월세’를 내는 구조가 된다.

한편, 정부 입장에서는 은행 대출 비중을 줄여 가계부채 증가를 완화할 수 있다는 장점이 있다. 한국은행에 따르면 2월 은행 가계대출은 3.3조 원 증가로 전환됐으며, 이 중 주택담보대출이 3.5조 원을 차지했다. 이는 대출금리 하락, 신학기 이사 수요, 연초 금융권 영업 재개 등의 영향으로 분석된다.

지분형 주택금융, 실효성 논란

그러나 해당 정책이 실효성을 가질지는 불확실하다. 지분형 주택금융이 효과를 발휘하려면 금리가 높고, 집값이 안정화되어야 한다. 하지만 현재 한국은행은 금리 인하 기조를 보이고 있다. 2025년 2월 예금은행 주택담보대출 가중평균금리는 4.23%로, 2024년 12월(4.64%) 대비 0.4%p 하락했다. 전세자금대출 금리도 2024년 하반기 5%에서 2025년 2월 4.5%대로 내려갔다.

대출금리가 낮아지면 지분형 주택금융의 장점이 약화된다. 금리가 높을 때는 대출보다 정부와 공동투자를 선택하는 것이 유리하지만, 금리가 낮으면 기존 대출상품(디딤돌대출, 보금자리론 등)과의 차별성이 줄어들기 때문이다.

집값 상승 시 국민 반감 가능성

부동산 시장이 혼조세를 보이고 있는 점도 변수다. 최근 서울 ‘잠삼대청’(잠실·삼성·대치·청담동) 지역을 중심으로 가격 상승 우려가 커지고 있다. 이런 상황에서 정부가 지분형 주택금융을 도입하면, 시세차익을 정부와 나눠야 하는 구조가 국민들에게 반감을 살 가능성이 있다.

집값 하락 시에는 정부가 손실을 분담하는 일종의 ‘보험’ 역할을 하겠지만, 상승 시에는 개인이 이익을 온전히 가져가지 못하는 구조다. 또한, 매도 시 지분 정산 과정에서 소유권 분쟁이나 이해관계 충돌이 발생할 가능성도 있다.

과거 ‘공유형 모기지’ 실패 사례… 개선이 필요

유사한 사례로 2013년 도입된 ‘공유형 모기지’가 있다. 당시 국토교통부는 연 1%대 저리 대출을 제공했으나, 매도 시 추가 서류 제출 등의 절차적 번거로움이 문제로 지적됐다. 또한, 주택 지분을 인수할 때 발생하는 세 부담이 크다는 이유로 시장의 외면을 받았다.

따라서 이번 지분형 주택금융은 이러한 제도적 문제를 개선하는 것이 핵심 과제가 될 것이다. 업계에서는 해당 정책이 사회초년생과 같은 자금력이 부족한 계층을 대상으로 홍보될 필요가 있다고 평가하고 있다.